Question

律师提示：在中介参与的二手房交易中，卖方要注意什么

Answer 1

案例：中介“独家代理”，产权人吃闷亏廖先生要出售一套房子，联系上一家中介，经协商和中介公司签订了代理合同。合同约定由中介公司独家代理廖先生出售该套房屋，出售房屋不得低于双方商定的底价，在双方商定的底价的基础上超出部分，中介按一定比例收取代理费。合同签订后，廖先生把房屋钥匙、房产证原件和身份证复印件交给中介，签署了授权委托书。可过1个多月，虽然中介公司曾带过几个人看房，但房子却没有卖出去，可自己的房子并不难卖，自己出的价格也不算太高，怎么可能没人买呢？于是，廖先生找到中介公司，中介建议他降低双方商定的底价，说这样有利于快速出售房屋。廖先生不同意，说我的房子值这个价儿，你们要是卖不出去，那我找其他的中介或我自己把房子卖了。可中介不答应，说“您这房子已经委托我们独家代理出售了，而且签订合同后我们也把房子出售的广告信息发出去了，还带有意向的买方看过房子，如果你要是单方解约，那我们前面不是白付出了？按合同约定你要承担违约责任的！”当初廖先生只是想委托中介售房，中介承诺前期不收费用，以底价以上的价格的一定比例收取中介费，觉得这样约定自己不会在价钱上有什么损失，没想到会碰到这样的情况。而且看协议中，对中介代理销售时间没什么限制，更没有不能按时出售的赔付标准。这么说来，中介公司之所以不急于出售房屋，就是觉得现在的价格不够高，能赚取的中介费比较低。廖先生本来是急于用钱才出售房屋，现在房子一时卖不了，拿不到钱。可是如果现在解约或自行出售，要面临中介的违约索赔。就算是双方签订的合同有问题，要想争出个对错，到法院起诉也要几个月，房产证又在中介手中，真打起官司来，这房子短期内是无法出售了。无奈之下，廖先生只得和中介公司协商，改变了中介费的支付方式，这才把房子卖了出去，钱虽然拿到了，但和原来的预想相比却少了一块，被吃掉了。 在房地产中介涉及的交易中，“全权代理”、“独家代理”表面上看是为了给卖家带来方便，“委托给我们，你就不用管了！”“一切手续我们代办！”，但这些本来应该带来方便的操作方式，往往却成了一些人控制卖房人的手段，让房主有苦难言。 下面针对在实践中经常发生的各种争议，我们来分别介绍一下在业主委托中介出售房屋时重点应该如何注意、防范。？1、“全权委托”、“独家代理”要慎重。“全权委托”是指房主委托中介代理自己行使全部权利，可以代为确定交易条件、签订合同、办理过户手续等。一旦中介公司为自己利益而对购房人做出承诺，房主对购房人就要承受相应后果，至于房主还能否向中介追究责任，那一般是与购房人无关的。 “独家代理”是指房主承诺只委托某一家中介代为出售房屋，不得自行或另行委托其他中介出售。这种情况下，如果中介因某种原因不积极出售房屋房主就会比较被动，即使自己寻找到合适的出售机会可能也要面临中介索要约定的费用。虽然说从法律角度分析，这种未付出却索要费用的约定可能属于不具备效力的“霸王条款”，但毕竟还是有麻烦和风险。所以，如果委托中介卖房，尽量不要采取“全权委托”或“独家代理”的方式。如果非要采用上述的方式，应在合同和授权委托书上做出一定限制：比如“委托书上标明签订合同或收款须由产权人本人亲自确认方为有效”、“独家代理的底价是多少”、“中介代理权的有效期限到何时止”、“不能按约定时间和价格出售如何处理”、“不通过中介另行出售如何处理”等等。2、权属证书原件应该由产权人持有。在委托中介交易的过程中，中介往往以方便代理为由要求房主把《房屋所有权证》交给中介代为保管，这对售房人是极为不利的，一旦卖家和中介发生什么纠纷，中介往往会扣住产权证不还。即使房主能通过诉讼等方式要回产权证，可能也会投入相当的时间和精力，何必呢？可以把相关产权证、身份证的复印件交给中介，需要原件时可由产权人亲自出面办理。即使是复印证也可以做一些必要的设置，比如在产权证或身份证的复印件上标明授权范围等约束性语言。3、应该坚持在交易时三方亲自确认交易内容。卖方应该坚持在签订合同等交易的重要环节由买卖双方及中介三方共同确认相关交易条件并共同在合同上签字确认。有中介欺瞒买卖双方“吃差价”，那中介肯定是不让交易双方见面。而且双方亲自交流确认交易，还能避免中介为促成交易而故意隐瞒一些房屋的实际情况，比如房子存在什么缺陷，本来房主是如实告知中介的，但有的中介为了赚取中介费，故意隐瞒不告知购房者。一旦交易完成，购房者追究，中介已经收取到中介费，这时不说是“售房者没说”就是说“购房者已知”。4、签署合同等文件不能留空白。售房者在签署合同等文件时一定要仔细审核文件的内容，如果有空白之处要么要求明确填写要么用笔划掉相应空白。以往曾经发生过购房者主张有自己签名的合同与自己见到的合同不同，虽然签名是真的，但合同中的一些空白内容被中介或对方事后填写了对自己不利的内容。这种主张往往很难成立，因为提出这种主张的人往往又无法提供证据证明自己签字时不存在这些对自己不利的内容。5、如中介可能持有房款须明确延期付款的违约责任。在委托中介代为售房的过程中，往往涉及中介代收房款，或者涉及中介代为办理贷款、垫资、转按揭等手续，可能涉及购房者先把相关款项打给中介，如果事先有约定，对于购房者而言，把房款付给中介就等于是付给售房人，而有的中介会拖延把相关款项交给售房人的时间。虽然现在有些地方出台规定，二手房交易的资金不走中介公司账户，由银行代为操作，但这规定能否有效落实是个问题，而且不排除因为某种原因各方不愿意采取此种方式的。如果涉及上述问题，在与中介签订的合同中，应该把中介代为收取上述款项后多长时间把相关款项转交给售房人、如果不按时转交如何承担违约责任作出明确的约定。6、对交易可能发生的费用应该在委托中介时提前确认清楚。在与中介签订正式的有权利义务约束条件的协议或承诺之前，应该先就委托中介售房可能发生的费用、这些费用由哪一方承担、要委托中介代为处理的所有事项都进行明确约定，并把相关费用标准形成书面文件，由各方确认。以免在合同签订后，履行过程中，因费用承担问题产生争议，那时即使买卖双方能达成解约的一致，也会涉及中介收取的费用因已促成合同签订而不愿退还的问题。

Answer 2

这个比较专业和系统化，一句话来讲，就是要防止房财两空，
一个是被中介搞得房财两空，一个是被买家搞得房财两空。
比如产权过户了、没收到钱。然后，在试图返回产权状态时发生了法律困难等。

Answer 3

1、“全权委托”、“独家代理”要慎重。
　　“全权委托”是指房主委托中介代理自己行使全部权利，可以代为确定交易条件、签订合同、办理过户手续等。一旦中介公司为自己利益而对购房人做出承诺，房主对购房人就要承受相应后果，至于房主还能否向中介追究责任，那一般是与购房人无关的。
　　“独家代理”是指房主承诺只委托某一家中介代为出售房屋，不得自行或另行委托其他中介出售。这种情况下，如果中介因某种原因不积极出售房屋房主就会比较被动，即使自己寻找到合适的出售机会可能也要面临中介索要约定的费用。虽然说从法律角度分析，这种未付出却索要费用的约定可能属于不具备效力的“霸王条款”，但毕竟还是有麻烦和风险。
　　所以，如果委托中介卖房，尽量不要采取“全权委托”或“独家代理”的方式。如果非要采用上述的方式，应在合同和授权委托书上做出一定限制：比如“委托书上标明签订合同或收款须由产权人本人亲自确认方为有效”、“独家代理的底价是多少”、“中介代理权的有效期限到何时止”、“不能按约定时间和价格出售如何处理”、“不通过中介另行出售如何处理”等等。
　　2、权属证书原件应该由产权人持有。
　　在委托中介交易的过程中，中介往往以方便代理为由要求房主把《房屋所有权证》交给中介代为保管，这对售房人是极为不利的，一旦卖家和中介发生什么纠纷，中介往往会扣住产权证不还。即使房主能通过诉讼等方式要回产权证，可能也会投入相当的时间和精力，何必呢？
　　可以把相关产权证、身份证的复印件交给中介，需要原件时可由产权人亲自出面办理。即使是复印证也可以做一些必要的设置，比如在产权证或身份证的复印件上标明授权范围等约束性语言。
　　3、应该坚持在交易时三方亲自确认交易内容。
　　卖方应该坚持在签订合同等交易的重要环节由买卖双方及中介三方共同确认相关交易条件并共同在合同上签字确认。
　　有中介欺瞒买卖双方“吃差价”，那中介肯定是不让交易双方见面。而且双方亲自交流确认交易，还能避免中介为促成交易而故意隐瞒一些房屋的实际情况，比如房子存在什么缺陷，本来房主是如实告知中介的，但有的中介为了赚取中介费，故意隐瞒不告知购房者。一旦交易完成，购房者追究，中介已经收取到中介费，这时不说是“售房者没说”就是说“购房者已知”。
　　4、 签署合同等文件不能留空白。
　　售房者在签署合同等文件时一定要仔细审核文件的内容，如果有空白之处要么要求明确填写要么用笔划掉相应空白。
　　以往曾经发生过购房者主张有自己签名的合同与自己见到的合同不同，虽然签名是真的，但合同中的一些空白内容被中介或对方事后填写了对自己不利的内容。这种主张往往很难成立，因为提出这种主张的人往往又无法提供证据证明自己签字时不存在这些对自己不利的内容。
　　5、 如中介可能持有房款须明确延期付款的违约责任。
　　在委托中介代为售房的过程中，往往涉及中介代收房款，或者涉及中介代为办理贷款、垫资、转按揭等手续，可能涉及购房者先把相关款项打给中介，如果事先有约定，对于购房者而言，把房款付给中介就等于是付给售房人，而有的中介会拖延把相关款项交给售房人的时间。
　　虽然现在有些地方出台规定，二手房交易的资金不走中介公司账户，由银行代为操作，但这规定能否有效落实是个问题，而且不排除因为某种原因各方不愿意采取此种方式的。
　　如果涉及上述问题，在与中介签订的合同中，应该把中介代为收取上述款项后多长时间把相关款项转交给售房人、如果不按时转交如何承担违约责任作出明确的约定。
　　6、 对交易可能发生的费用应该在委托中介时提前确认清楚。
　　在与中介签订正式的有权利义务约束条件的协议或承诺之前，应该先就委托中介售房可能发生的费用、这些费用由哪一方承担、要委托中介代为处理的所有事项都进行明确约定，并把相关费用标准形成书面文件，由各方确认。以免在合同签订后，履行过程中，因费用承担问题产生争议，那时即使买卖双方能达成解约的一致，也会涉及中介收取的费用因已促成合同签订而不愿退还的问题。