Question

请求资深法律人士解答 关于房屋租赁违约问题！！！

事情是这样的 本人从甘肃省交警总队一个政府执法部门那里签订了一份为期五年的合同 从2009年五月执行 合同上没有明文写到他们有权随时收回房屋 但是现在他们以服务大众为由而要收回房屋 这算不算违约？ 虽然现在才知道他们只有房屋使用的权利并没有处置房屋的权利 但是已经签订了的合同有没有在法律也就是合同法上生效或者是保护呢？ 还有由于之前没有在合同上约定违约金 那如果我们起诉他们了话 法院会依据什么判定违约金额呢？ 虽然没他们没有处置房屋的权利 但是已经签下合同 我去起诉这个部门 法院有没有可能会判出强制履行合约的结果呢？ 最后一个问题 在我起诉有关部门的时候房屋能继续被我们使用吗？

请法律资深人士解答 凡是问号前的问题 我想了解下 感激万分！！！
还有加分 请解答 谢谢

Answer 1

1、从甘肃省交警总队一个政府执法部门那里签订了一份为期五年的合同 从2009年五月执行 合同上没有明文写到他们有权随时收回房屋 但是现在他们以服务大众为由而要收回房屋 这算不算违约？
答:因为他们是政府部门,以“服务大众”为由收回房屋属于具体行政行为。算违约，其行政行为侵害到你的“信赖利益”，应该要补偿你的损失的。简单的说你本来对其行政行为给予一定的信赖，现在它却违背了你的利益，法律规定，它是必须赔偿你的损失的。
所以，你可以向其提出赔偿申请，他们若是守法的话不敢不给你补偿的。
若他们驳回你的要求赔偿申请或者你对其赔偿金额不满意（法律规定只需赔偿你必要的损失，预期的利益是不会赔偿你的，所以你只能对其赔偿不足以弥补你的必要损失提出赔偿要求），你可以向它的上级单位提起行政复议或者直接向法院提起行政诉讼。

2、虽然现在才知道他们只有房屋使用的权利并没有处置房屋的权利 但是已经签订了的合同有没有在法律也就是合同法上生效或者是保护呢？
答：合同是有效的，受法律保护。
因为他们是政府部门，签订合同时有必要相信其“政府信用”，也就是相信它们有房屋处置权。所以该合同受法律保护。它们要对自己的擅自处置房屋行为负责，同时法律保护你的合同利益。

3、还有由于之前没有在合同上约定违约金 那如果我们起诉他们了话 法院会依据什么判定违约金额呢？
答：依据你起诉时提供的损失证明，比如发票收据等能够证明你受到的损失的证据。

4、虽然没他们没有处置房屋的权利 但是已经签下合同 我去起诉这个部门 法院有没有可能会判出强制履行合约的结果呢？
答：政府部门属于行政部门，法院一般不好干涉其行政工作。何况它们是以“服务大众”为由的，我国法律在个人与集体利益矛盾之间是保护集体利益的。
但是政府部门的行政行为明显不合法，或作出行政行为的理由经证明不成立，法院还是有权判定强制执行的。所以要看他们所谓“服务大众”这个说法是否成立。

5、 最后一个问题 在我起诉有关部门的时候房屋能继续被我们使用吗？
答：它们若“依职权”收回房屋，你自然是不能继续使用了，因为即使你对政府行政行为不服向法院起诉，也不能对抗政府收回房屋。
也就是说，就算你不服，也要先履行交出房屋。比如你对罚金不服，也要先交付罚金，再向法院提起诉讼要求赔偿损失。

Answer 2

第十三章 租赁合同
第二百一十二条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十三条 租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
第二百一十四条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
第二百一十五条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
第二百一十六条 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百一十七条 承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条 的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。
第二百一十八条 承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。
第二百一十九条 承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
第二百二十条 出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
第二百二十一条 承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
第二百二十二条 承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。
第二百二十三条 承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
第二百二十四条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百二十五条 在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。
第二百二十六条 承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百二十八条 因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。
第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。
第二百二十九条 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
第二百三十条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
第二百三十一条 因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
第二百三十二条 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条 的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十三条 租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
第二百三十四条 承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
第二百三十五条 租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条 租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

Answer 3

第十三章 租赁合同
第二百一十二条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十三条 租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
第二百一十四条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
第二百一十五条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
第二百一十六条 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百一十七条 承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条 的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。
第二百一十八条 承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。
第二百一十九条 承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
第二百二十条 出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
第二百二十一条 承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
第二百二十二条 承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。
第二百二十三条 承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
第二百二十四条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百二十五条 在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。
第二百二十六条 承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百二十八条 因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。
第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。
第二百二十九条 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
第二百三十条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
第二百三十一条 因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
第二百三十二条 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条 的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十三条 租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
第二百三十四条 承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
第二百三十五条 租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。

Answer 4

　　1.合同上没有明文写到他们有权随时收回房屋 但是现在他们以服务大众为由而要收回房屋，这算不算违约
　　如果出租方是有权处分，那么合同是有效的，在有效的合同中如果约定了租期，那么对方提前收回房屋就是违约

　　2.虽然现在才知道他们只有房屋使用的权利并没有处置房屋的权利 但是已经签订了的合同有没有在法律也就是合同法上生效或者是保护呢
　　如果租赁合同的出租方是属于无权处分，那么合同是效力待定而没有生效。这点要看他们是不是有处分使用权进行转租的权利
　　即使合同无效，你们的权利也是受法律保护的，你可以要求对方承担缔约过失责任

　　3.还有由于之前没有在合同上约定违约金，那如果我们起诉他们了话，法院会依据什么判定违约金额呢
　　如果没有约定违约金，法院是不会凭空捏造违约金赔偿给你的，这个时候你可以主张赔偿实际损失，也一样能维护你的合法权益

　　4.虽然没他们没有处置房屋的权利，但是已经签下合同，我去起诉这个部门 法院有没有可能会判出强制履行合约的结果呢
　　既然他们是无权处分，法院肯定不会判决强制履行，只能判赔偿经济损失

　　5.在我起诉有关部门的时候房屋能继续被我们使用吗
　　如果对方没收回，你可以继续使用，因为你们有合同约定在先，即使合同无效，你们使用房屋的费用也可以依照缔约过失责任要求对方承担。放心用吧

　　加分不必了，有问题就继续补充吧，没问题就下线了

Answer 5

1、收回房屋，应该给你必要的时间搬离，即提前一段时间告知你解除合同，这个属于解除合同的行为，但在期限届满前，你可以以违约提起诉讼。
2、租赁合同受法律保护，但是签订租赁合同时，你是不是有理由认为该房屋即为这个部门所有，有权处置，可以对外租赁。
3、违约金一般以提前解约给你造成的损失计算，如果你租赁房屋是为了经营，那么因为停业寻找新的地方以及造成的直接损失都可以算作违约金的计算标准。法院一般会以直接损失来计算违约金。
4、法院在这个租赁合同上可能不会判决强制履行，而是判处违约金。
5、诉讼期间，可以继续使用，当然也要视情况，这个法律没有明文规定