Question

关于房屋置换的风险

我现有一套住房（六楼的公房），市价100W左右，我现在想卖掉贴钱去换1楼的房子，毕竟年纪大了有点走不动
我现在的想法程序如下，先有人看中我这套房子愿意买下，然后我去外面租房（过渡期，毕竟买1楼的房子还要装修什么的需要一个月左右时间），然后租房的同时就直接把先前看中的1楼房子买下。我所担心的是，万一我6楼房子售出了并且也租到了房子，人家1楼的房子不肯卖了或者转让给别人了，我该怎么办呢？
虽说有定金这么一说，但是万一别人1楼的房东情愿违约也不肯转让给我，或者转让给了他人，我要怎么办。也许有人回答可以考虑买其他的房子，但是万一其他房子我看不中或者没有房源该如何是好？
置换有点风险，我该如何实施比较好，希望有经验的买家或者中介给点中肯的意见
回答的好另外再加分！！！

Answer 1

一、房屋置换的风险：
1、房屋置换交易中，下家违约导致与上家的交易无法履行，由此引发的损失应由下家承担；
2、上家应将置换交易的实情向下家详细披露，并签署书面协议，约定清楚若因其违约导致与另一交易受到影响，则由下家承担赔偿责任；
3、若尽到告知义务，并与下家就违约损失进行了约定，则在诉讼过程中，举证难度将大大降低，否则，则需要组织较长的证据链来完成举证义务。
二、办理房屋置换，主要有下列六个基本程序：
1、置换登记：居民须携带原房屋的有效权证原件、业主的有效身份证原件和同住人同意置换的书面证明材料办理置换登记手续。
2、价格评估：初评须上门实地详细勘察，再经过专业人员认真计算，进行复评，从而提出房屋的评估价格。
3、置换委托：确定置换意向后，可正式委托置换公司(也就是房屋中介公司)进行房屋置换服务，签订房屋置换委托协议书。需要注意的是，一家真正的置换公司应该具备以下三个条件方可进行置换交易：大量的买卖双方信息;利用网络化计算机技术处理信息;完善、正规的交易操作流程。
4、签订合同：房屋委托后，由置换公司专门人员推荐房源或者寻找下家并陪同实地看房，直到居民满意后，正式签订有关交易合同或确认书。
5、办理手续：在房屋置换委托人签订合同或者委托确认书后，根据合同约定，房屋置换委托人需要支付有关房款定金和代理费等，并可以开始办理相关手续，完成房屋交割的全过程。
6、交割物业：交割验收时，必须符合以下几个条件：委托置换的房屋原有户口全部迁出;室内物件搬空，水、电、煤、通讯费用等全部结清。

Answer 2

您好，
根据您的情况，
最好的建议就是进行房屋置换，简单而且方便，
省去了您之前的一些顾虑。

在住房二级市场交易中，有买卖交易和置换交易两种形式。 买卖交易是最普通的交易行为，它是由买卖双方参与交易，买方以货币取得卖方的房屋所有权。 置换交易是一种特殊形式的房屋买卖，其特殊性在于它可保证买卖行为的同时进行，也就是说房屋置换服务是买和卖的双向服务，一次置换成功，相当于两次交易，即卖掉您的原来住房， 再买进一套您需求的住房。因此，您的房屋的成功置换必须是您原有住房有下家接受，同时，您看中了另一套住房。在置换交易中一般要有三方参与。
置换交易的最大好处就是买和卖同时进行，省去临时周转的麻烦，通过置换，可以比较轻松地以小换大，以远换近，来改善居住条件。 在置换交易中，同时性最为重要，这也决定了交易条件的苛刻。
房屋置换的特点：
房屋置换是不同房屋间差价交换或等价交换的房屋交易形式。与房地产买卖不同的是，房屋置换不仅是一种货币和实物的交换方式，而且，在房屋置换中包含有实物与实物间的交换，即房屋置换是"货币与实物"和"实物实物"两方面内容的交换方式。
通过房屋置换可以减轻您的付款压力，房屋置换通过您原有房屋价值的一部分资金、单位补贴一部分资金、个人储蓄拿出一部分资金、银行借贷一部分资金的方式，提高了您改善住房条件的能力。一次置换成功，相当于两种交易概念，即卖掉您的住房，再买进一套您需求的住房。因此，房屋置换可以解释为买卖的双向服务，您的房屋的成功置换必须是您原有房屋有下家接受，同时，您看中了另一套房屋。

房屋置换合同文本

甲方：
乙方：
甲方房屋坐落于（ ）区（ ），房契号为（ ）。该物业符合北京市国土资源和房屋管理局规定的置换条件，并经本单位同意允许与其它物业进行置换。
乙方房屋坐落于（ ）区（ ），房契号为（ ）。该物业符合北京市国土资源和房屋管理局规定的置换条件，并经本单位同意允许与其它物业进行置换。
双方经协商，就上述房屋的置换事宜，订立本合同。
第一条：甲乙双方同意将上述两处房屋进行置换。由于地理位置、设备标准、破损程度、面积等存在差异，乙方同意支付甲方人民币（ ）元，做为补偿。
第二条：甲乙双方承诺，上述两处房屋进行置换均已征得本单位同意，并保证对方今后可参加本单位的房改。
第三条：双方同意在本合同签订后十日内，乙方将补偿款支付给甲方。
第四条：甲乙双方约定在（ ）年（ ）月（ ）日前将房屋交付给对方。
第五条：甲乙双方约定，甲方在交付给乙方物业时，应确保物业腾空，水、电、暖、煤气（天然气）、物业管理费、房费已结清；乙方相应作出同样的承诺。
第六条：甲乙双方同意，房屋置换后接受原物业管理单位对物业进行统一管理。
第七条：在办理手续过程中所发生的税费按北京市有关规定缴纳。
第八条：本契约生效后，除不可抗力外，双方不得撤消合同。如因单方原因造成本合同终止，应先退还房屋补偿款，同时违约方将支付人民币（ ）万元作为违约金支付给对方。
第九条：本合同自双方签字之日起生效，未尽事宜双方可另签补充协议，本契约的附件和双方签订的补充协议，为本契约不可分割的组成部分，具有同等的法律效力。
第十条：本合同在履行过程中如发生争议，双方应协商解决。协商不成的双方同意按以下第 （大写数字）种方式解决纠纷：
（一）提交北京仲裁委员会仲裁；
（二）任何一方均可向房地产所在地人民法院提起诉讼。
第十一条：本合同正本一式贰份，甲、乙双方各执壹份，副本贰份。
甲方： 乙方：
身份证号码： 身份证号码：
地址： 地址：
电话： 电话：
邮政编码： 邮政编码：
代理人： 代理人：
签约日期：

房屋置换步骤及注意事项

房屋置换如何操作，是很多换房人倍加关注的问题。对此，我们为大家作一些介绍，以供您在交易时参考。
第一步 → 置换登记
凡需办理房屋置换登记手续的居民须携带原房屋的有效证件原件、业主有效身份证以及同住人同意置换的书面证明材料，委托置换的，还需提供委托授权书。
第二步 → 价格评估
凡置换的房屋须作价格评估，评估中的初评，必须上门实地详细勘察，再经过专业人员的认真计算，进行复评，得出需置换房屋得评估价格。房屋置换人须提供配合并告之该物业的客观情况。
第三步 → 置换委托
凡确定置换意向的居民，在得到原物业评估价格后，可正式委托置换公司进行房屋置换服务，签订房屋置换委托协议并支付一定的咨询费。
第四步 → 签订合同
房屋置换委托后，由置换公司的专人具体负责为居民服务，推荐房源或寻找下家，陪同实地看房，直至居民满意后，正式签订有关交易合同或确认书，确定房屋置换委托人和房屋置换公司的权利及义务。
第五步 → 办理手续
房屋置换委托人可以自行办理或委托房屋置换公司代办。在房屋置换委托人需要支付有关房款定金和代理费等，并可以开始办理有关手续，完成房屋交割的全过程。
第六步 → 物业交割
委托置换的房屋交付下家使用或由置换公司保存时，新置换的房屋在交割验收时，必须具备三个条件：一是委托置换的房屋原有户口全部迁出；二是室内物件搬空；三是水、电、煤气、通讯等费用全部结清

房屋置换纳税须知

1.根据<中华人民共和国契税暂行条例细则>财法字[1997]52号第十条第一款的规定：土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。
2.个人以房换房除契税外还涉及营业税、个人所得税、城市维护建设税、印花税、土地增值税等6个税种及教育费附加和地方教育费。交换双方按照各自房产的评估价格计算交纳印花税、营业税、个人所得税、城市维护建设税及教育费附加和地方教育费由卖房者缴纳。
3.具体的征收办法请到产权交易市场的地税征收窗口咨询。上述回复仅供参考。
有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管或所在地税务机关咨询。

希望能够帮助您。

Answer 3

房屋置换的风险不仅仅是一楼的住户违约不卖了，还有涨价风险等，身边也出现过很多房屋卖掉后又隔好几年才买到合适房子的案例。你的情况稍微会好处理些，在两个客户端都确定的情况下，可以优先考虑跟一楼的户主交定金和签订有法律效应的协议，约定好相关事项。等卖完六楼的房子再马上跟一楼的签订购买合同。

Answer 4

1、房屋置换交易中，最大的风险就是下家违约情况，下家违约导致与上家的交易无法履行，由此引发的损失应由下家承担。但应注意将置换交易的实情向下家详细披露，并签署书面协议，约定清楚若因其违约导致与另一交易受到影响，则由下家承担赔偿责任。若尽到告知义务，并与下家就违约损失进行了约定，则在诉讼过程中，举证难度将大大降低，否则，则需要组织较长的证据链来完成举证义务。
2、办理房屋置换，主要有下列六个基本程序：
置换登记：居民须携带原房屋的有效权证原件、业主的有效身份证原件和同住人同意置换的书面证明材料办理置换登记手续。
价格评估：初评须上门实地详细勘察，再经过专业人员认真计算，进行复评，从而提出房屋的评估价格。
置换委托：确定置换意向后，可正式委托置换公司(也就是房屋中介公司)进行房屋置换服务，签订房屋置换委托协议书。需要注意的是，一家真正的置换公司应该具备以下三个条件方可进行置换交易：大量的买卖双方信息;利用网络化计算机技术处理信息;完善、正规的交易操作流程。
签订合同：房屋委托后，由置换公司专门人员推荐房源或者寻找下家并陪同实地看房，直到居民满意后，正式签订有关交易合同或确认书。
办理手续：在房屋置换委托人签订合同或者委托确认书后，根据合同约定，房屋置换委托人需要支付有关房款定金和代理费等，并可以开始办理相关手续，完成房屋交割的全过程。
交割物业：交割验收时，必须符合以下几个条件：委托置换的房屋原有户口全部迁出;室内物件搬空，水、电、煤、通讯费用等全部结清。

Answer 5

1:看房东人品如何，如果好的话，一般是不会违约的，这样他也有损失
2:多交定金，这样风险高了也不会违约
3:如果有首付钱还是先买房以后再卖方，可以办理按揭抵押贷款，也就是房子的70%