Question

关于二手房交易的问题...非常非常的急. 在线等

本人想买一套117.5平米的二手房,房主叫价28W,我手上只有10W,按揭贷款首付是按房屋的成交价算还是按评估价算?如果交易费用我包,交易费用大概是多少?(请详细说明各项费用)还有怎样才能合理避税以及减少中介公司算的糊涂账?
1.交营业税是按成交的价钱??还是按评估出的价钱???
2.如果我实际是28W买的,我能和房主勾通假装20W买的来偷税吗?

Answer 1

　　楼主您好
　　首先给您解释下您在这个次交易中涉及到的几个价格
　　1、成交价：您与业主真实的成交价格，目前看是28万
　　2、评估价：由于您需要贷款，银行会指定评估公司对该房屋进行评估，评估后得出的价格，该价格一般会低于市场价格，也就是28万。根据您的首付及您是首次购房，可以贷款7成的情况下，您签约之前最好跟银行确认评估价格，不得低于26万。评估价格26万，您才能贷款贷到18万。否则您连房款都不够，这个房子您就需要另外筹钱购买了。如果您签了合同，不足款项就需要您自己筹，筹不到就违约了。这里还没有算上您要缴纳的税费哦！
　　3、过户价格：也就是您与业主办理过户时申报纳税的价格，这个价格是由您与业主协商的（做低是有逃税嫌疑的），目前您希望是20万，这个一般来说双方同意即可。但您还需要去房管局确认下当地的最低过户价格，这也是国家避免逃税而设定的，您看下20万是否低于这个价格，如果低于这个价格，是办理不了过户的，一般略大于这个价格就可以了。
　　其次：以上是各自部门相应的价格独立完成确认，因您是贷款，银行现在放款是有一个要求的：评估价格与过户价格哪个低，按照哪个给您放款。比如您现在银行评估价格是26万，银行批准您贷款是18万，但您过户是按照20万过户的，银行最终给您放款是按照20万*70%=14万，这样您的贷款就会少4万。所以这个您也需要提前去跟银行确认或作工作，看银行有没有办法解决。因为银行不会给您书面承诺，一旦办不了，最后您还要自己去筹这4万元，所以还是有一定风险的。
　　第三、关于您购买该房屋的其他费用：分三块
　　1、交易所需税费，由于房屋情况不明，还需要知道房屋是否满五年、普通住宅、您是否首套、业主是否唯一房产，才能计算具体数字，最低您可能交1.5%的契税就可以，最高交契税：1.5%，营业税5.5%，个人所得税1%，另外再加上各地可能有的小费用，比如工本费什么的，这个大概也就几百元。
　　2、中介的费用，这个是您自己去协商的了，一般是3%
　　3、银行贷款的费用，这个根据您当地银行规定了，北京一般只有评估费，像您这样的评估费也就400元，如果贷款找的代理机构，他们再收您1-2千代办费，也比较正常。
　　关于缴税，中介肯定给您计算了，如果您觉得是个糊涂账，我给您个建议，就是除了中介费以外的全部费用，不经过他们手，都由您自己亲自到相关部门自行支付，房产交易过程中的所有费用，都是有发票的，没有发票的，您就需要掂量掂量了，这样他们就无法忽悠您了。
　　最后整体看了您的情况，觉得您购买这套房屋资金还是比较紧，我估计您可能会有资金缺口，您最好仔细算算，签了合同，资金不够，就需要去筹款了。另外对于业主或中介的一些承诺，最好能落在纸面上，还有就是银行贷款还有其他条件限制您也需要了解清楚，确定自己可以贷款，避免您最后被动。
　　不知道写的是否明白，祝您一切顺利！

Answer 2

按评估价算，如果评估价高于合同价，按合同价算。
让中介给你做，他们会帮你把税避掉的。
具体办法如下：
你和业主签合同的价格，写低的价格，这个价格和实际价格差额的部分，在合同中已装修款的形式体现，比如20万房款，8万装修款。这样合同价就是20万，这样你就可以按20万缴税了。
贷款买的话才牵扯到评估价。全款买的话按地区最低指导价做低合同价就可以

Answer 3

按评估价算 税费是避不了了的现在 那个跟你的首付挂钩，首付越高税费越少
至于中介公司的费用，我不知道你那是哪个公司，市场行情是多少。反正北京是成交价的3%，再加6600

Answer 4

不知道 你在那座城市 ，有一些城市 专门有人代办房产过户手续 ，由于他们有着复杂的人脉关系办起来得心应手 ，你可以和他谈价格 ，117，5平方米的房子 ，过户费 我给多少，，，， 。至于他需要花多少钱 ，你不要管 。你就只管提供过户所需的所有证件 ，材料 。也不用要发票 ，能比自己在窗口办理少花一大截 。当然 他把关系都疏通好了之后 ，你和房主还得去，当面过户 。几天后正常就可以拿到属于你的房产证 。整个房屋交易结束 。万事大吉 ，。 一般可通过房屋中介 能找到这些人 。