Question

有关房屋租赁与地役权的问题

1.在他人不动产上设立了地役权的房屋（需役地），出租后承租人能否取得地役权？房屋所有权人享有的地役权是否转移给承租人？
2.若不是，此时享有地役权的房屋所有权人（出租人）能否将地役权转让给承租人？
3.房屋承租人能否在租赁的房屋上设立地役权？
物权法对此似乎没有具体规定，希望有人能帮忙解答。谢谢！

Answer 1

地役权随着需役地转移而转移，除非当事人另有约定，需役地上的所有权或者用益物权转让的，受让人同时取得地役权（《物权法》第164条）。

房屋使用权已经转移，因此承租人应该已经取得了地役权(除非当事人之间约定不转移地役权）。
关于第二个问题，是可以转让，不过只能转让给使用需役地的人，不能转给其他人。
第三个问题也是肯定的，因为地役权就是不动产的所有人或使用人所设定的，承租人是不动产的使用人，是可以的。

Answer 2

针对问题1和2:
物权法164条规定了地役权在转让上的从属性，这里的从属是从属于需役地，而不是个别的人。所以房屋出租后，承租人当然取得了需役地的地役权而不需要有另外与出租人的约定甚至是转移行为。

针对问题3：
可以，因为出租人已经将使用受益的权能转让给了承租人，承租人自然可以来这部分权能范围内行使自己的权利，而设定地役权无非是讲一部或全部使用再次让渡