Question

投资性房地产成本模式计量对公司资产和损益的影响如何

Answer 1

首先不得不说中国会计准则在日益和国际准则趋同。原来投资性房地产的后续计量通常采用成本计量模式，在“投资性房地产”、“投资性房地产-累计折旧”、“投资性房地产减值准备”科目中进行计量；采用公允价值计量模式后，在“投资性房地产-成本”和“公允价值变动损益”科目中进行计量。
对于企业来说，特别是上市公司，如果采用公允价值计量模式，对财务的影响有许多方面，重点说两个方面吧： 1。对企业利润的影响。在公允价值模式下，投资性房地产的公允价值变动直接计入当期损益，这对于投资性房地产比重较大的企业的利润影响是相当大的，特别是前几年房价飙升的时期。
拿上市公司中航地产来说，它在准则颁布后，在2009年将投资性房地产后续计量由成本模式变更为公允价值模式，2009年期末中航地产的净利润为0。63亿元，因变更会计计量方式后，投资性房地产公允价值变动产生的损益为0。
32亿元，占了当期利润的50。4%。可见，它在房市景气的大环境下对企业利润的影响是非常大的，但是对这几年房市走下坡路的时期来说可能影响就会相对减小。 2。对企业资产的影响。资产的账面价值会随之变动，如果公允价值增加，那么企业的资产也会增值，这样就会降低企业的资产负债率，资产负债率越低，说明企业的偿债能力越强，财务风险也就较低，所以更有利于企业吸引投资者，进行融资。
同时对企业的现金流、税务、所有者权益等方面也有影响。 抛砖引玉，有不对的地方请多多指教哈，欢迎交流~ ###虽然我国的会计准则慢慢向国际趋同，但国内大部分企业（港澳台外）仍是采用成本模式进行后续计量的。
（香港交易市场的可靠性，公平性，信息对称性相对来说比内地好一点，所以香港大部分企业在这个会计政策上会采用公允价值模式进行后续计量，更可靠地接近真实的市场价值。）投资性房地产的公允价值没有像其他金融工具那样有活跃的交易市场（看收盘价来参照什么的），确定公允价值不太方便，像金老师所说这时公允价值需要进行不断评估，会增加企业运营成本，不符合管理原则。
另一方面，使用公允价值模式后续计量在缺乏市场监管机制或市场不太透明的环境下，反而会令价格更不公允更不可靠，使企业有很大操纵利润的空间，也就是说一些管理不善的公司可以通过做假评估虚增价值，粉饰报表。
总的来说，用公允价值模式计量是一把双刃剑，在公平活跃交易市场下，会更可靠地接近市场价值；但在市场环境不理想的情况下，则使可靠性大大降低，违背初衷。###公允价值是不断变动的。财务不可能老搞资产评估吧？一般来说，只在发生不动产或股权交易、确认收入或损失，以及融资、抵押之类重大事项时，才做评估。