Question

关于资产评估的 计算题 (求高人讲解呀！！！不会做呀！！）

1．被评估机组为5年前购置，账面价值20万元人民币，评估时该类型机组已不再生产了，已经被新型机组所取代。经调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业购置新型机组的取得价格为30万元人民币，专家认定被评估机组与新型机组的功能比为0.8，被评估机组尚可使用8年，预计每年超额运营成本为1万元。假定其他费用可以忽略不计。
要求：试根据所给条件
（1）估测该机组的现时全新价格；
（2）估算该机组的成新率；
（3）估算该机组的评估值。
2．某台机床需评估。企业提供的购建成本资料如下：该设备采购价5万元，运输费0.1万元，安装费0.3万元，调试费0.1万元，已服役2年。经市场调查得知，该机床在市场上仍很流行，且价格上升了20%；铁路运价近两年提高了1倍，安装的材料和工费上涨幅度加权计算为40%，调试费用上涨了15%。试评估该机床原地续用的重置全价。

3．现有一台与评估资产X设备生产能力相同的新设备Y，使用Y设备比X设备每年可节约材料、能源消耗和劳动力等约60万元。X设备的尚可使用年限为6年，假定年折现率为10%，该企业的所得税税率为40%，求X设备的超额运营成本。

4．某上市公司欲收购一家企业，需对该企业的整体价值进行评估。已知该企业在今后保持持续经营，预计前5年的税前净收益分别为40万元，45万元，50万元，53万元和55万元；从第六年开始，企业进入稳定期，预计每年的税前净收益保持在55万元。折现率与资本化率均为10%，企业所得税税率为40%，试计算该企业的评估值是多少？

5．有一待估宗地A，与待估宗地条件类似的宗地甲，有关对比资料如下表所示：
宗地 成交价 交易时间 交易情况 容积率 区域因素 个别因素 交易时间地价值数
A 2000.10 0 1.1 0 0 108
甲 780万 1999.2 +1% 1.2 -2% 0 102
表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度。据调查，该市此类用地容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%。
要求：（1）分别计算参照物及待估宗地的容积率与地价相关系数
（2）计算参照物修正系数：交易情况修正系数、交易时间修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数。
（3）计算参照物修正后的地价

Answer 1

　　1..(1)被评估机组的现时全新价格最有可能为24万元人民币：30万元×80%=24万元。
　　(2)该机组的成新率=[8÷(5+8)]×100%=61.54%。
　　(3)设备的评估值=24万元×61.54%=14.77万元。

　　2.现时采购价=5×（1+20%）=6（万元）
　　现时运输费=0.1×（1+1）=0.2（万元）
　　安装、调试费=0.3×（1+40%）+0.1×（1+15%）=0.535（万元）
　　被评估机床原地续用的重置全价=6+0.2+0.535=6.735（万元）

　　3.年净超额运营成本为=60×（1-40%）=36（万元）
　　X设备的超额运营成本=36×[1-（1+10%）-5]/10%=136.47（万元）

　　4.前5年企业税前净收益的现值为：
　　181.47（万元）
　　稳定期企业税前净收益的现值为：55/10%/（1+10%）5=341.51（万元）
　　企业税前净收益现值合计为：181.47+341.51=522.98（万元）
　　该企业的评估值为：522.98×（1-40%）=313.79（万元）

　　5.、（1）A宗地容积率地价指数为105，甲宗地的容积率地价指数为110。
　　（2）交易情况修正系数为100÷101或0.99
　　交易时间修正系数为108÷102或1.06
　　区域因素修正系数为100÷98或1.02
　　个别因素修正系数为100÷100或1
　　容积率修正系数为105÷110或0.95
　　（4） 参照物修正后地价＝780×（100÷101）×（100÷98）×（100÷100）
　　×（105÷110）×（108÷102）
　　796.47