Question

农村三间房子（宅基地）都是集体土地证，有房屋所有权证，两兄弟用，后来盖房子卖掉给另外一方，还没过户

能过户吗？过户费用多少？（浙江省温州）

Answer 1

你所说的“另外一方”是指除你两兄弟的其他人吧，也就是卖给别人了。
如果能过户，集体土地变更登记在土地部门基本不收费，在房管部门还是按规定要收取相关契税和交易费用，这些费用相对于房价来说，是不高的也是买方能承受的。
集体建设用地使用权和农村宅基地（农村集体土地）能不能过户，要怎么过户，一直是老百姓关心和想了解的，各地政策把握度会有所不同，但禁止性的条款大致相同。你所说的房屋在温州地区，那我就结合温州现行的一些政策和规定解释相关问题。
Ⅰ、温州市国土资源局《关于规范市区农村宅基地调剂使用变更登记的通知》（温土资发[2006]152号）……为了规范市区农村宅基地调剂使用变更登记，现将有关事项通知如下：
一、办理宅基地调剂使用变更登记限于同一行政村村民之间通过买卖、赠与等方式转移房产涉及宅基地使用权转移并经依法批准。
二、接受宅基地调剂使用的村民（调入方）须符合《温州市农村村民宅基地管理办法》规定的一户一宅和面积标准。
三、宅基地调剂使用，双方应签订协议，并报经所在村村民委员会同意。
四、宅基地调剂使用变更登记办理程序：
1、宅基地调剂使用双方凭身份证、户口簿、房屋所有权证（已过户）、集体土地使用证、宅基地调剂协议、村民委员会同意调剂证明等有关资料向所在地国土资源管理所提出申请,并填写宅基地调剂申请、审批表及土地使用权登记申请表。
2、国土资源管理所受理后进行调查初审，符合调剂使用条件的上报分局。
3、分局地籍科复审，分局分管局长审核、公告后上报市局。
4、市局分管局长审查后上报市政府。
5、市政府批准后，由分局进行注册登记，换发土地证书。
五、各分局应建立宅基地调剂使用专门信息查询资料库，作为以后宅基地审批调查依据。对调剂宅基地使用后再申请宅基地的不予批准。
上述这个文件也表达了跟国家一样的政策规定，也就是“在国家关于集体土地流转政策明确前，宅基地使用权转让给其他农村集体经济组织成员的，不予办理变更登记。”但如果是本村村民之间通过调剂方式，是可以通过调剂方式变更过户的。
Ⅱ、温州市中级人民法院 温州市国土资源局关于印发《协助人民法院办理集体土地使用权变更登记暂行规定》的通知（温中法〔2007)33号）……为了协助人民法院执行工作，解决集体土地使用权变更登记有关问题，根据我市实际和《温州市综合治理“执行难”领导小组成员单位职责（试行）》规定，制定本暂行规定。
第一条 本暂行规定所称的集体土地使用权变更登记是指农村村民住宅用地经人民法院处置后直接变更登记为集体土地使用权。
第二条 国土资源局应当按照人民法院产权变更登记裁定和协助执行书等材料直接办理土地使用权变更登记。
第三条 集体土地使用权变更登记的条件：
（一）集体土地必须具有合法的权源依据。以下情形应认定为具有合法的权源依据：
1．土地使用权已经登记并领取集体土地使用权证的；
2．虽未办理土地登记，但政府批准同意使用的；
3．1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》颁布前已经使用且没有土地使用权纠纷的；
（二）集体土地使用权受让人必须是土地所在地的县（市、区）具有农业户口人员。
（三）变更登记必须是执行中实现房地产抵押权或作为被执行物处置。
第四条 办理集体土地使用权变更登记时，受让人应当提供以下材料：
（一）人民法院作出的土地使用权变更登记民事裁定书和协助执行通知书；
（二）土地使用权证或其它合法的权源依据。未经权属登记的农村历史遗留的房屋，需要提供乡镇和村民委员会的证明材料；
（三）人民法院对土地依法进行拍卖或变卖的依据。
第五条 本暂行规定适用土地部门协助人民法院执行中涉及集体土地使用权变更登记。房屋确权判决引起的集体土地使用权变更不适用本规定。
本暂行规定于二○○七年四月一日开始实施。
温州市中级人民法院 温州市国土资源局关于印发《协调会议纪要》的通知（温中法[2005]19号）……五、集体土地使用权转让问题
1、已办理抵押登记手续的集体土地（非农建设用地）使用权，符合流转条件的，法院可以直接裁定处分。对于需补交的出让金等税费数额；由法院发函给国土资源管理部门，国土资源管理部门应在20日内复函答复。
2、已办理抵押登记手续的集体土地（非农建设用地）使用权不符合流转条件或未经办理抵押登记手续的集体土地（非农建设用地）使用权，法院在处置前，应发函给国土资源管理部门，征询可否转让及需补交的出让金等税费数额。国土资源管理部门复函同意转让并告知出让金等税费数额后，法院方可处置。国土资源管理部门应于30日内复函。逾期不答复的，视为同意。
3、农村村民住宅涉及集体土地使用权，本着房产权与土地使用权一并转移的原则，可以在本村村民之间有偿调剂。国土资源管理部门根据法院的裁定书和协助执行通知书予以办理土地使用权过户手续。法律、法规另有规定的从其规定。各县（市）法院与当地国土资源管理部门已就此问题达成一致意见的，可继续执行。
会议决定，温州市中级人民法院、温州市国土资源局之间建立协调机制，定期或不定期召开协调会，解决协助执行工作中出现的问题。双方确定市中级法院执行局、市国土资源局法规处为协调机制的职能部门，具体负责协调事宜。
本纪要自2005年2月1日起实施。……
上述这两个温州市中级人民法院文件规定可以看出，县（市、区）农业户口人员（不限于本村村民）均可以通过法院拍卖方式取得本县（市、区）范围内的集体土地使用权，后个协调会议纪要在符合“地随房转”，可办理调剂变更登记手续。你的情形虽不属于法院所述情形，但这些情形处置方式也是一种集体土地一种流转方式在温州地区的突破性条款。
Ⅲ、温州市国土资源局联合市房产管理局发布《关于进一步加强房屋土地登记工作的通知》（温房字〔2008〕129号）文件：加强对宅基地及其范围内房屋转移（转让）登记的管理，明确除申请继承和家庭共有产分割（析产）登记外，申请办理其他转移登记的应先由国土资源管理部门办理宅基地调剂审批和土地使用权变更登记后，再由房管部门办理房屋产权转移登记。
Ⅳ、结合部委文件在说一下禁止性条件，住房和城乡建设部《房屋登记办法》第八十七条规定：“申请农村村民所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。”
其实集体土地能不能过户，我们从两个角度重新理解一下。1、宅基地使用权和集体建设用地使用权权能特殊。宅基地使用权和集体建设用地使用权不是一般的财产权利，而是一种与一定的身份相联系且具有一定的福利和社会保障功能性质的权利。目前，法律和政策明确允许集体土地上的房屋可以在本集体经济组织内部符合条件的农民之间流转。农民在转让建造在宅基地上的房屋时，只能转让给本集体经济组织内符合取得宅基地使用权和集体建设用地使用权条件的集体经济组织成员。2、农村宅基地的基本释义和申请条件：（1）基本释义：农村宅基地是仅限本集体经济组织内部符合规定的成员，按照法律法规规定标准享受使用，用于建造自己居住房屋的农村土地。（2）申请条件：（a）因子女结婚等原因确需分户，缺少宅基地的；（b）外来人口落户，成为本集体经济组织成员，没有宅基地的；（c）因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划以及进行乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要搬迁的。农村村民有下列情形之一的，不予批准使用宅基地：（a）年龄未满十八周岁的；（b）原有宅基地的面积已经达到规定标准或者能够解决分户需要的；（c）出卖或者出租村内住房的。
内容可能比较长，你对比一下自己的情况看看，希望对你有帮助。

Answer 2

如果你们村子会在近几年涉及拆迁，我估计过户是很难的，但本村村民买卖房屋不难，有个村委会证明就行了，过户要到镇上去办；在还有几年快拆迁时，镇上基本房屋买卖怕引起纠纷，也是能不办就不办的。
如果你们不涉及拆迁或补偿，房屋买卖的过户是很简单的，双方签一纸协议，承认买卖，然后一块到镇上地籍科去，拿着小本房产证和身份证、户口本交点钱（各地收钱差异大），就可以把旧本换成新本了，房子就是人家的了。
希望能帮到你了。

Answer 3

本村内可以买卖 过户不用钱 但会有点手续费 等 最多不过 几百。