二手房买卖问题
问题1：卖方的房子是贷款买的，现在 尚未还清贷款。
问题2：卖方说，由于购房时办不下来贷款，所以房子写的是他亲姐姐的名字。
问题3：如果我全款购买这样的房子，需要注意什么？有什么风险？
问题4：通常这种情况下交易，整个流程要多长时间？几天？十几天？还是更久？请有经验的人士说一下〜谢谢〜 展开
第一部分：购买二手房流程（请参考下图）
第二部分：购买二手房注意事项
（1）中介公司是否违规
有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。
（2）土地情况是否清晰
二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
（3）市政规划是否影响
有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
（4）房屋产权是否明晰
有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
（5）房屋手续是否齐全
房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。
（6）交易房屋是否在租
有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
（7）福利房屋是否合法
房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
（8）物管费用是否拖欠
有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
（9）合同约定是否明确
二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。
这个要卖方带着房产证，身份证到银行去查询还欠多少钱就行了，你可以同去。
问题2：卖方说，由于购房时办不下来贷款，所以房子写的是他亲姐姐的名字。
你不要听卖方说的，认房产证说话。谁的名字谁签字，别人写的都不合法的。哪怕是夫妻都不行，就认产权人是谁这个人说话。
问题3：如果购买这样的房子，需要注意什么？有什么风险？
买啥房子都有风险。只是怎样能把风险降到最低。
你可以找个中介代办，要不了多少钱。还有，让产权人和你谈价格和签合同，并打收钱的收条。
银行欠款最好让卖方自己去还。还有，最好是过户完成后再给首付款，这样就没多大问题了。
问题4：通常这种情况下交易，整个流程要多长时间？几天？十几天？还是更久？请有经验的人士说一下〜谢谢〜
先去银行预约还款，有的当时就可以办好，有的银行要1个月左右。再到房产局去过户，不贷款约是15天左右。算算多少天吧。
注意：如果你是全款，你只能先给对方一部分钱，等你的房产证拿到手了，物业，水电等全部结清了才能付最后的钱，不然你全部处于被动，而且风险也太大了。
1，双方签订买卖协议，这里你需要特别注意的是，一定要跟房主本人签，或者对方有房主的授权委托书，还有就是要约定对方提前还贷让卖方自己负责。
2，卖方还贷，时间：提前预约30天，银行出他项权10个工作日，房管局注销7个工作日，当然有的银行是不需要提前预约的。
3，双方房管局过户，一次性15个工作日拿到房本。
总共需要的时间你自己算算就好了，
需要特别注意的是：如果你们那里走资金监管，千万别拿你的购房款给对方提前还贷，除非你还有富裕的钱，要不然等你资金监管的时候就没钱了。
如有不明，欢迎追问。
二 只要他姐姐在签合同及过户时能出面就行（你也可以去房管局或物业核实其真假）
三 房东不能偿还剩余贷款，就只能用你的首付款还了，这个很正常，没什么担心的，合同里签好就行，尤其是违约责任及何时交房这些条款
四 提前还款大概要一个月左右，需要房东先与银行预约，基本都是当月预约，下月还款。还款后银行出具还清款证明，房东再去房管局网上解押
五 房东解押后，你们就可以网签了（其实也可以带抵押网签的，解押后再附上解押页的复印件即可）。买卖双方带着网签合同及个人证件，资料去税务局交税，然后再过户。如果有中介公司参与的话，他们会告诉你细节的，如果是自行成交，那么咨询一下当地房管局即可。我说的是个大概流程。你全款买房，手续齐全的话，快的当天就能完成过户手续，具体看你当地的政策了。
