Question

懂房产过户费用的来帮忙解答一下 谢谢啦

亲哥哥买的商品房，11年交房，建筑面积95平方，费用26万。现在私下交易，以45万卖给我。考虑到过户问题，如果以赠与方式过户费用大概要多少，如果按正常买卖过户呢？？？ 有没有什么能省钱的过户方式。因为大家是亲戚所以不急着要证，愿意等5年。请各位大侠提供一个正常的并且节省费用的过户方式。Ps：大家都已婚并有子女，提供什么结婚离婚的方式就不用提了

Answer 1

亲兄弟姐妹是亲属，走赠与的方式可以少缴营业税。
【房屋赠与】——所得税
《财政部　国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知 财税[2009]78号》
一、以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：
（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹。
【房屋赠与】——营业税
《关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知 财税[2009]111号》
二、个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，暂免征收营业税：
（二）无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹。
【房屋赠与】——契税
北京市契税管理规定(1999年7月13日北京市人民政府第29号令发布根据2002年6月27日北京市人民政府第100号令修改)
第5条：契税税率为3％。
第6条：契税的计税依据如下：
(一)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；
(二)土地使用权赠与、房屋所有权赠与，由契税征收机关参照同类土地使用权出售、房屋买卖的市场价格或者评估价格核定。

按赠与走的话，需要
1公证费，500-1000元/件；
2过户的评估费100元左右；
3个税：评估价值的1%，或是执行新国五条房产增值部分的20%。（如果你亲哥他们这个小家庭只有这一套房，现在卖给你了，那么可以免交个税。）
4契税1.5%（按评估价缴纳）
5交易税住宅6元/㎡，
6核档费及工本费住宅110元

（因地方不同费用或有差异，供参考）

满5年再过户的风险很大，不利于保障买方的利益。2011年交房，可以根据你哥的购房合同和契税票的时间来计算5年时间，但是估计你还得等3-4年呢。

买了房子不过户，只形成债务关系，房产的物权并未变更。
古人言“夜长梦多”，如果此房所在地段房屋涨价，买方会很被动。

举例说明：
第一种情况：5年后的房屋价值如果比现在高很多，那么原房主反悔你没有可能得到此房屋，最多只能得到经济补偿，而违约金最多只有当时合同中房款的10-15%，远远小于房屋升值的部分。

第二种情况：5年后原房主突然去世了，那么此房屋过户要先继承，由继承人继承后方可过户，那么继承人是否配合过户就不一定了。因为买方是和原房主签订的买卖协议只是债务关系，债的灭失有一项就是债务人死亡导致债的灭失。“父债子还”不是法律条款，你到时候连钱可能都要不回来，更何况是房子了。

Answer 2

你这房子只有买卖过户最划算！原因；兄妹不算直系亲属，你们办理赠与过户，是不能免除1%个人所得税的，而且你接受赠与以后出售需要缴纳20%房价的个人所得税！所以~~最划算的法子是这房子让你哥哥持有满五年以后，。以买卖方式过户给你！如果这房子你哥哥满五唯一，买卖过户给你可以免除1%个税和5.5%营业税，需要交纳房产评估费（千分之六左右）。契税（90平米以下1%。你名下有其他房产契税3%起步）。印花税（万分之五）工本手续费（200元足够）。所有的税费计算以你哥房子买入价和过户时候房产评估价来计算。