Question

资产评估计算题，步骤详解

某资产预计纯收益为：前三年分别为5、4、6万元，本金化率和折现率均为10%，采用年等值收益额资本化方法计算的评估值为（　） A．49.5万元B．49.7万元 C．49.8万元D．50万元
某设备购于2003年1月，2007年1月进行资产评估。该设备在每天工作8小时的情况下，可以连续工作10年。被评估设备的利用情况为每天工作12小时，但每年有2个月的季节性停产。则该设备的成新率为（ ） A．40% B．50% C．60% D.70%

Answer 1

.综合题，该土地位于繁华商业街，于2000年5月以有偿出让方式取得，但是获得使用权是商业用地的最高出让年限，并于2001年5月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼。经济耐用年限为35年，残值率为5%。假设土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。
(2)当时该写字楼的造价是每平米3 000元，2001年5月至评估基准日间，物价每年上涨2%。
(3)该被评估房地产，2005年1月订约了2年期的租约，整幢出租月租金收入为3万元。评估基准日预计同类房地产年租金应为1 000元/平方米;空置率为22%，房产税按租金收入的12%计算，管理费以年租金的3%计算;
(4)各年修缮费以评估基准日房屋现值的1.5%计算;各年保险费以房屋评估基准日现值的3‰计算;土地使用税以每年每平方米2元计算。
(5)假设建筑物的还原利率为10%，土地还原利率为8%。
(6)该土地面积360平方米，建筑面积510平方米
试评估本例房屋基地在2007年5月的土地使用权价格。
[答案](1)房屋的重置成本=3 000*510*(1+2%)6=1 723 028.5元
(2)计算房屋现值
①房屋年贬值额
土地出让总年限是商业用地的最高出让年限40年(应该记住155页土地出让年限的数据)，但是房屋建设完成于获得土地后的第一年，所以房屋所占用土地的剩余使用年限是40-1=39年，房屋的使用寿命年限是35年，折旧年限应该是取两者中的短者，同时由于房屋使用寿命小于土地剩余使用年限，计算折旧应该考虑残值，所以
年贬值额=建筑物重置价(1-残值率)/使用年限
=1 723 028×(1-5%)/35=46 767.92(元)
②房屋现值=建筑物重置价-年贬值额×6
=1 723 028-46 767.92×6=1 442 420.5元
(3)计算房地产总收入：
年租金总收入=1 000×78%×510=397 800(元)
(4)计算房地产年总费用
①房产税按租金收入的12%计算，故应纳房产税为：
397 800×12%=47 736(元)
②管理费以年租金的3%计算：
397 800×3%=11 934(元)
③修缮费以房屋现值的1.5%计算
1 442 420.5×1.5%=21 636.3(元)
④保险费以房屋现值的3‰计算：
1 442 420.5×3‰=4 327.26(元)
⑤土地使用税以每年每平方米2元计为：
2×360=720(元)
⑥房地产年总费用=47 736+11 934+21 636.3+4 327.26+720=86 353.56(元)
(5)计算房地产净收益
=397 800—86 353.56=311 446.44(元)
(6)求取土地纯收益
①房屋年净收益为：
1 442 420.5/(P/A.10%.29)= 1 442 420.5/9.3696=153 946.86(元)
②土地纯收益
=房地产的净收益-房屋纯收益
=311 446.44-153 946.86=157 499.58 (元)
(7)求土地使用权价格
评估基准日土地剩余使用年限是：40-7=33年
土地总价=157 499.58×〔1-(1+8%)-33〕/8%
=157 499.58×11.5139=1 813 434.41(元)
土地单价=1 813 434.41÷360=5 037.32(元)

Answer 2

第一题的答案是 B
1、先求出等值年金
V=5/1.1+4/1.1^2+6/1.1^3=12.56万元
等值年金为A=12.56*0.1/(1-1/1.1^3)=4.97万元
2、以年资本化率求出评估值
V1=4.97/10%=49.7万元

第二题的答案是 B
以总工作时间来计算
设备正常能使用的总时间 S=365*10*8=29200小时
设备已经使用时间 S1=(365-61)*4*12=14592小时
设备成新率=（29200-14592）/29200*100%=50%

Answer 3

成新率为50%