西安二手房交易税费新政策
法律主观：
一、什么是 二手房交易税 费？ 二手房交易税费是指在二手房交易中，税务部门向买卖双方征收的各类税费，包括：增值税(原营业税)、 个人所得税 、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税、 教育费附加 等。二手房交易中征收交易税的本意是为了限制买卖交易，抑制房地产产业过热。结果是增加了国家的税收收入，但也增加了买房人的购房负担。 二、二手房交易税费的税种有哪些？ 1、新政下的契税： （1）普通住宅 卖方： 不满两年（无论是否唯一）5.6% 满两年不满五年（无论是否唯一）1% 满五年唯一住房免税 满五年不唯一住房1% 买方： 购买90平以下房产的1% 购买90平以上房产的（唯一住房）1.5% 购买90平以上房产的（不唯一住房）2% 商业房或公司产权：3%。 （2）城市维护建设税 营业税的7%。 （3）教育费附加 营业税的3%。 （4）个人所得税 普通住宅2年之内：{售房收入－购房总额－（营业税+城建税+教育费附加税+印花税）}×20%；2年以上（含）5年以下的普通住宅：（售房收入－购房总额－印花税）×20%。出售公房：5年之内，（售房收入－经济房价款－ 土地出让金 －合理费用）×20%，其中经济房价款=建筑面积×4000元/平方米，土地出让金=1560元/平方米×1%×建筑面积。出售不是家庭唯一住房的个税按房价的1%征收。 （5）交易手续费 2元/平方米×建筑面积。 （6）印花税 房屋成交总额×0.05%（2009年至今暂免）。 （7）营业税 2011年1月27日新通知规定：个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额 征收营业税 ；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。 （废止）住宅5年内：房屋评估总额×5.6%；5年或5年以上普通住宅无营业税。 （最新）住宅2年内：房屋评估总额×5.6%；2年或2年以上普通住宅无营业税。 2015年3月30日财政部、国家税务总局发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2015]39号）规定：“个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。”[2] （8）增值税 自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由 缴纳营业税 改为 缴纳增值税 。《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改证增值税试点的通知》（财税[2016]36号）[3] 对于非一线城市，个人购买不足2年的住房对外销售，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的， 免征增值税 。 北、上、广、深四个一线城市，个人购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。[4] （9）土地增值税 普通住宅免征； 非普通住宅 3年内：房屋成交总额×0.5%，3年至5年：房屋成交总额×0.25%，5年或5年以上：免征。 （10）房屋所有权登记费 80元，共有权证：20元。 （11）买卖合同公证费 买卖合同需要公证时才须缴纳，房屋成交总额×0.3%； 2、过户费用 （1）契税： 卖方： 不满两年（无论是否唯一）6.6% 满两年不满五年（无论是否唯一）1% 满五年唯一住房免税 满五年不唯一住房1% 买方： 购买90平以下房产的1% 购买90平以上房产的（唯一住房）1.5% 购买90平以上房产的（不唯一住房）2% （2）房屋交易手续费：‘买卖双方各自缴纳房屋建筑面积*2元/平方米 （3）房屋所有权登记费：80元。 （4）房屋评估费；按评估额0.5%缴纳 三、二手房交易税费怎么计算？ 1、契税由买方交纳，交税比例是： （1）普通住宅应该交纳成交价或是评估价的1.5%的契税。 （2）非普通住宅应该交纳成交价或是评估价的3%的契税。 2、过户费用： （1）契税;90平方米以下首次购房的按1%缴纳;90—140平方米按房价1.5%缴纳;140平方米以上按房价3%缴纳买方承担（二套房按3%收取）； （2）营业税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价5.8%缴纳。卖方承担； （3）土地增值税;房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%预缴纳，按照超率累进税率计算，多退少补。卖方承担； （4）所得税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%或房屋原值—房屋现值差额20%缴纳。(房屋原值一般按上道契税完税额计算)卖方承担； （5）房屋交易手续费：按房屋建筑面积6元/平方米交纳双方承担； （6） 房屋产权登记 费：80元。买方承担； （7）房屋评估费：按评估额0.5%。
法律客观：
《契税法》第三条 契税税率为百分之三至百分之五。 契税的具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。
