Question

请懂得中介及法律知识的朋友帮个忙，有关16岁签租房合同的问题

我是中专的老师，我的学生未经家长及老师同意出去校外租房，他们共三人，一个91年两个93年，由于没有身份证，于是就找了班上另一位92年有身份证的交上复印件并作为代表签了合同，现由于家长不同意无法租，可是中介时说合同已经签了，无法退390的中介费，房东也表示他们的500元押金，只能按原先1300元的月租，每天43元扣，什么时候租出，就按天数的损失把500元剩余的退还，请问这样合理吗？16岁签的合同有效吗？中介费就没有商量的余地吗？

Answer 1

　　1、《民法通则》第十一条 十八周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。
　　十六周岁以上不满十八周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。

　　第十二条 十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。

　　2、《合同法》第四十七条 限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。
　　相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
　　第五十六条 无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
　　第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

　　3、根据以上法律规定，三人都未满18周岁，为限制民事行为能力人，该租房合同是可撤销合同。只要“通知”相对人，该租房合同就算撤销了，中介费和押金要退回，租金从通知之日起停止计算。

　　以上供参考。