Question

开发商一房二卖的行为会受到什么处罚?

Answer 1

一、开发商 一房二卖 的行为会受到什么处罚? 在实践中，有时会出现出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后，对后买受人履行了合同义务，办理了 房产过户 登记手续的情形。 而在该情形下，两个 房屋买卖合同 均属有效。但因成立在后的合同已经履行完毕，该合同中的买受人已实际取得 房屋所有权 。此时，前后两个买受人享有的请求权性质是不同的：后买受人因其债权已得到满足，已经是该房屋的所有权人，故其享有的是该房屋所有权上产生的物权请求权。 前买受人享有的是房屋买卖合同产生的债权请求权，该债权请求权系一种对出卖人的请求给付，尤其是受领其给付的权利，对买卖标的物本身无直接支配及排他的效力。即使已占有买卖标的物，因该房屋所有权已经经过登记移转于后买受人，故其对该房屋的占有失去法律上的基础，构成无权占有，应负返还房屋的义务。 依据《 合同法 》第一百一十条第一项的规定，出卖人对买受人不履行非金钱 债务 或者履行非金钱债务不符合约定的，在法律上或者事实上不能履行情况下，买受人不得要求履行。出卖人违反此种义务，即应承担相应的法律后果。也就是说，合同的标的物已经归他人所有，实际履行已不能，在该种情形下，没有强制实际履行问题。此时，合同上的债务转化为损害赔偿的债务。 二、如何应对一房二卖 对于一房二卖的情况需要仔细分析，具体如下： 1、出卖人将房屋售与前买受人并办理了 产权过户 登记之后，又与后买受人成立就同一房屋为标的物的 买卖合同 。 此时，由于房屋产权已经过户，出卖人已非房屋所有权人。出卖人系出卖他人之物。《合同法》第一百三十二条第一款规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”不属于出卖人所有且出卖人无处分权的物，不构成买卖合同的标的物。 关于无权处分制度，《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。” 2、两次买卖均未完成过户登记的处理。 在两次买卖均未办理过户登记的情形下，房屋所有权仍为出卖人享有，而两次买卖的买受人均未取得房屋的所有权。原则上讲，买受人只能通过债权保护方法保护自己的权益。基于先后买卖合同而生的此二重债权，系处于平等地位，并无位序关系，故前买受人及后买受人均得随时向出卖人请求履行债务。 房屋买卖合同买受人的权利之一，也是履行的重要内容，就是行使房屋所有权过户登记请求权。在两个债权的实现构成竞争关系的前提下，谁先取得登记申请权，谁就有优先的效果。 日常生活当中，经常购 买房 子的话，那么需要注意的事项也比较多，比如说有些房地产开发商可能会存在一房二卖的现象，一旦发生一房二卖，后果是非常严重的，因为第二次卖房的效力肯定是不符合法律规定，因而是无效的。