Question

关于合同法的题目

2012年12月31日，杨小明与马小华口头约定，杨小明承租马小华的一套顶层房屋，租期为五年，租金一次付清，交付租金后即可入住。洽谈时，马小华告诉杨小明屋顶有漏水现象。为了尽快与女友董珺结婚共同生活，杨小明对此未置可否，付清租金后入住。入住后不久屋顶果然漏水，杨小明要求马小华进行维修，马小华认为在订立合同时已对漏水问题提前作了告知，杨小明当时并无异议，仍同意承租，故现在马小华不应承担维修义务。于是，杨小明自购了一批材料，找到朋友开的装修公司免费维修。公司派工人维修漏水的同时按照杨小明的意思对房屋进行了较大装修。维修屋顶漏水大约花了10天时间，装修则用了一个月，马小华不知情。维修屋顶漏水时，一名工人不慎摔伤，花去医药费数千元。问题：1.杨小明马小华之间租赁合同的期限如何确定？理由是什么？如马小华欲解除与杨小明的租赁合同，应如何行使权利？2.房屋维修及费用负担问题应如何处理？理由是什么？3.摔伤工人的医药费用、损失应如何处理？理由是什么？4.房屋装修问题应如何处理？理由是什么？

Answer 1

1. 租赁合同期限为不定期租赁。《合同法》第215条规定，租赁期限6个月以上的，应采用书面形式，否则视为不定期租赁。对于不定期合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。故如马小华欲解除合同，应提前通知杨小明。

2. 《合同法》第221条规定：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。故维修费用由马小华承担。

3. 摔伤工人与装修公司是雇佣关系，工人因工负伤医药费由装修公司承担。

4. 《合同法》第223条，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。故，杨小明对房屋进行较大装修前应征得马小华的同意。