Question

房产问题！请教高手解答！

最近我们家准备买房，查的重庆某个地方由村里面集资修了一个小区，但是这个小区并没有申请建房，因为就没有房产证，但是买方可以与卖方签订一个协议，表明房子的所有权，等政府批文下来后再补钱办房产证，请教懂法律的人这个协议是否有效，房产证是否能批复下来，这样买房是否违法！！！！！！！！！急急急急急急急急急急！！！！

Answer 1

我试着回答你的问题 有点到面到具体 。一语见真。

准备买房，看中了一个小区，从这句来说，这个小区的房子的价格应该很便宜。所以你心动。但是你的做事态度严谨仔细，请继续保持这种做事的风格，查了一下它并没有资格建房，只是属于有权利造房，并且造好了，而且还在对外销售，恰好它也吸引住了你。

这个问题，我是这样看，现在这种情况在中国遍地都是，可以说是普遍，所以很多人都认为存在的便是合理的。所以就轻易选择购买。这个时候更加要小心谨慎。

第一，你要明白的是，开发商办理不出购房人房产证的房子，是不能对外销售并怂恿他人购买的，这是法律明文规定的。一旦开放商对外销售，他们是会受到严惩的，一般来说开发商的钱都是从银行贷款来的，他们是一本万利的，因为他们有权利在手，但是购房人汇入开发商账号的购房款往往是购房人的真金白银。一般来说开发商收到了购房款不久之后，待所有的房子销售完毕之后，开发商就会把所有购房款进行‘分赃’，特别是开发商办理不出购房人房产证的房子他们会更快的进行‘分赃’了，因为他们知道或许会有出事的一天。到这里你应该明白，你是有很大风险存在的。而且没有房产证的房子您一旦购入之后，您再次出售的可能性很低了，因为您的头上没有权利保护伞，没有权利保护伞下面的大庄家（俗称开发商），加上您是个体出售，没有群众捆绑保护的可能性了，所以购入简单，居住提心吊胆，您出售时是有心无力，再次的购房人是有力无心。风险很大的。

第二，我理解你，为什么想买这种房子的心情。价格便宜嘛，但是怎么便宜才是风险与利润共存呢？就是看看他周围的房子卖什么价格，一般我建议，是周围房价的3分之1为佳，2分之1风险很大，打个8折朋友你购入即亏。而且不建议买大面积的房子，一般以2居室以下的小户型为妙。这时是所谓，花个小钱买个房住，万一政府强行收回，尽量挽回，挽回不成，大不了就是损失小点小痛而已。毕竟这个期间有房子住了。

房产证能否最终批下来，取决于时间，以及你购房的这个小区的总体户数大小而定，一般来说，2000户为佳，1000户有风险，500户走钢丝，300户以下就是铤而走险了。还有就是取决于您购房时的权利保护伞的伞的大小，要是够大的话，说不定只是时间的问题，会得到最终的房产证。

最后，要想做到进退自如，不妨在购房，以及看房的时候，后面的签约，以及交房的所有方方面面人的音像都用DV机录下来，这样的话万一将来政府办不出房产证，而且权利保护伞倒下的话，你也至少可以证明你花的真金白银买的房子，我想到那时你问政府要点补偿也是可以办到的，特别是万一要不到补偿通过DV音像再而找到相关售房人也可以向他们所要相关的赔偿也好是补偿也罢，您都可以做到游刃有余了。

以上只是个人观点。。

Answer 2

很明显，你所咨询的是小产权房，也就是不是商品房，按目前的规定，不是本村村民，不能购买，如果购买，也不受法律保护。最好三思后行。风险较大。

仅供参考。

Answer 3

明显是小产权的房子吗！这样的房子法律不受法律保护，政府不会认可的，更不会发产权证的，发的也是自己村里政府做的，安慰下人心，好歹也有个本本，拿到别的地方根本不认可。而且你如果不是这个村里的户口，以后动迁能不能给你补助都是两说！慎重啊！