Question

房地产和物业管理公司签订10年的物业管理合同有效力吗？

而，物业管理公司在此过程中还要交纳保证金和承包费这样的合同约定是否有效？

急，求大侠们出手帮助。。。

Answer 1

我不会复制给你那些冗长的管理条例。。听一下我分析。。

是的！ 房地产开发商和物业公司他们签订的合同最长是两年。 这个期间，
想想，为什么是由房地产开发商跟物业公司签订物业合同？

房屋竣工验收合格后，开发商进入销售阶段，那时候业主大会还没成立，属于前期物业管理阶段。！ 聘请物业公司是由开发商主持，站在业主长远利益的角度出发。

也就是说，当这个小区。她的入住率达到50%的时候，或者业主入住满两年。满足其中一个条件，业主就可以成立业主大会。。业主大会是什么？ 业主大会就代表全体业主的权益，关系到整体业主利益的事情进行决议！ 就如聘请物业公司！
一旦到了业主大会成立之后，开发商与物业公司签订的那个合同（是属于前期物业服务合同），就不再有效！
业主大会会产生一个业主委员会，是业主大会的决策机构，简单来说，业主大会会授权给这个机构解决事情。

这个时候，前期物业合同（开发商与物业公司签订的那个）就不再有效，
业主委员会可以根据物业公司的管理情况决定是否续签开发商之前签订的那个合同，他可以续签，也可以解除另外聘请。就看他们喜欢。权力在于他们！ 开发商没有任何权力说不解除合同。
所以说，开发商与物业公司签订10年合同？？？？
按理来讲是无效的。 因为中间最有权改变这个合同命运的是业主！！

但是，如果这个小区的业主，一直都没有要成立业主大会的意识或者意思。
那个这个机构（业主委员会）不存在，那么顺理成章的这个开发商和物业公司之前签订的合同是默认一直下去。

我是读物业管理的。。或许我的分析不够全面。。多多指教。。！

Answer 2

根据物业管理条例规定：前期物业服务合同签订的期限不得超过2年，在2年内、2年外成立业主大会时重新签订物业服务合同时前期物业服务合同自动失效，10年的前期物业服务合同是无效的，保证金和承包费的合同约定必须符合当地物价、房管的规定，具体请咨询当地相关政府部门。

Answer 3

根据物业管理条例规定，　　第二十六条　前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
保证金和承包费这类东西属于物业服务企业和房地产公司的约定，和此条无关，和业主更没有任何关系，所以对于业主重新选聘物业服务企业无影响。
如果业主委员会选定物业服务企业了，前期合同终止，物业服务企业可以去直接找开发公司协商此事。

追问

前期服务合同约定的期限最长是多少啊？
例如这个情况，A房地产开发商开发的居住小区一期已经人住，当时的物业管理工作由A房地产开发商的物业部完成。随着二期开发的继续和入住的临近，A开发商与B物业管理公司签订了为期十年的物业管理合同，将该居住小区的物业管理权承包给B物业管理公司。
有效吗？那个管理合同。。

追答

从法律角度讲是有效的，但不论多长时间都是前期合同，还是那句话，只要业主委员会选定新的物业公司了，前期合同终止

Answer 4

住宅肯定是无效的，两年期，后由业主选聘。但可以这样写“自签订合同之日起至业主大会选聘新的物业服务机构至”。这样甭说10年了，您要管的好，业主不理您。一辈子都合法。

如果是商业和写字楼，一般都是单一业主和物业直接签，基本没什么问题。

追问

就这么说，开发商和物业管理公司签订的合同最长时间是2年？