Question

成本模式下的投资性房地产的入账价值，怎么填？

【企业将自用建筑物停止自用改为出租，在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。】这句话，答案和网上给的说法，都认为是正确的。

借：投资性房地产 100
累计折旧 40
贷： 固定资产 100
投资性房地产累计折旧 40

但在这个例子中，
转换前，固定资产 的【账面价值】是60；
转换后，投资性房地产 的【入账价值】是100、【账面价值】才是60。

那，上述的那句话，怎么会是正确的呢？

Answer 1

因为，在转换前，房地产作为固定资产，历史成本是100,累计折旧40,账面价值是60.

转换后，房地产作为投资性房地产（成本模式），核算上视为房地产一直作为投资性房地产，不能违背历史成本计量原则，所以，成本仍然是100,以前发生的“累计折旧”直接结转到“投资性房地产累计折旧”40,投资性房地产的账面价值是60.

Answer 2

你这不是已经用正确分录，否定了那句文字描述吗？
尽信书一下，全程未提及账面价值：
成本模式下，将自用房地产转换为投资性房地产的，应按其转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”科目。
按房地产的账面余额，借记“投资性房地产”科目，贷记“固定资产”科目或“无形资产”科目；
按已计提的折旧或摊销，借记“累计折旧”科目或“累计摊销”科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目；
原以计提减值准备的，按已计提的减值准备，借记“固定资产减值准备”科目或“无形资产减值准备”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。

个人观点，仅供参考。

追问

可在多方的例题中，包括但不限于中华会计网校、高顿、会计学堂中，均将上述说法【企业将自用建筑物停止自用改为出租，在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。】列为正解。

全网所能查到的相关描述，也均认为此观点为正确的。都认定为，转化前的【账面价值】作为，转换后的【入账价值】。而且，相关题型，也以此为准。所以，我想问一下原因。如果自顾自地将这句话认定为错误，如何面对考试？

追答

如果不考虑会计处理的话，这样描述说他正确也有问题，转换日的固定资产账面价值等于转换日投资性房地产的账面价值，完全是科目互转，说转换日的两个账面价值相等可以接受，账面价值涉及相关备抵科目的计算，以一个计算后的金额作为入账价值会引发歧义吧。至于考试，100分和60分的结果是相同的。感觉官方教材没有此说法吧，是否也是为了避免引发歧义。个人观点，仅供参考。

Answer 3

因为账面价值是原始成本减去折旧之后的净额。所以你的分录没有错，投资性房地产的100反映的是它的初始成本，减去投资性房地产累计折旧的价值40，净额就是60，也就是说账面价值就是60。

Answer 4

转换后投资性房地产的原值依然是100，账面价值是60

Answer 5

投资性的房产一定要把折旧算进去，所以，账面资产应该总资产减去折旧，所以说并不全