Question

有懂房屋租赁合同法的朋友帮帮忙，急急急！！！

我二个月前在物业管理处租一房一厅,合同上写的是住半年,现在已经住二个月了,但是,不知什么原因,衣服挂在外面的阳台上老是隔三差五的丢(注:阳台是共用的。外面有防盗网，风吹不走的),跟物业管理处的人说了也没用,没人管。请问我该怎么做才能维护自己的权权益？
可以跟物业说提前终止合同吗?压金还有得拿吗?我跟他们反应完全没人理,只是口头上应付下。

Answer 1

　　一、《城市房屋租赁管理办法》第4条，公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。
根据《合同法》第51条，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”因此，非房屋所有人对房屋进行出租并不导致租赁合同无效，只是效力待定而已。《合同法》第228条还规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”可以看出，出租人是否为租赁物的所有人或使用权人，不影响租赁合同的效力。
二、第6条，有下列情形之一的房屋不得出租：
　　1、未依法取得房屋所有权证的;
　　2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的;
　　3、共有房屋未取得共有人同意的;
　　4、权属有争议的;
　　5、属于违法建筑的;
　　6、不符合安全标准的;
　　7、已抵押，未经抵押权人同意的;
　　8、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;
　　9、有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
三、第7条，住宅用房的租赁，应当执行国家的房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策。
　　租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。
四、第11条，租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。
　　出租人在租赁期限内死亡的，其继承人应当继续履行原租赁合同
　　住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租
五、第13条，房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产管理部门登记备案。
　　第14条，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持本办法第十五条规定的文件到直辖市、市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。
　　第15条，申请房屋租赁登记备案应当提交下列文件：
　　(一)书面租赁合同;
　　(二)房屋所有权证书;
　　(三)当事人的合法证件;
　　(四)城市人民政府规定的其他文件。
　　出租共有房屋，还须提交其他共有人同意出租的证明。
　　出租委托代管房屋，还须提交委托代管人授权出租的证明。
　　第16条，房屋租赁申请经直辖市、市、县人民政府房地产管理部门审查合格后，颁发《房屋租赁证》。
　　县人民政府所在地以外的建制镇的房屋租赁申请，可由直辖市、市、县人民政府房地产管理部门委托的机构审查，并颁发《房屋租赁证》。
　　第17条，《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。租用房屋从事生产、经营活动的，《房屋租赁证》作为经营场所合法的凭证。租用房屋用于居住的，《房屋租赁凭证》可作为公安部门办理户口登记的凭证之一。
　　第18条，严禁伪造、涂改、转借、转让《房屋租赁证》。遗失《房屋租赁证》应当向原发证机关申请补发。
　　第32条，违反本办法有下列行为之一的，由直辖市、市、县人民政府房地产管理部门对责任者给予行政处罚：
　　(一)伪造、涂改《房屋租赁证》的，注销其证书，并可处以罚款;
　　(二)不按期申报、领取《房屋租赁证》的责令限期补办手续，并可以罚款;
　　(三)未征得出租人同意和未办理登记备案手续，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收非法所得，并可处以罚款。
六、第19条，房屋租赁人当事人按照租赁合同的约定享有权利，并承担相应的义务;出租人在租赁期限内，确需提前收回房屋时，应当事先征得承租人同意给承租人造成损失的应当予以赔偿。

Answer 2

看来你租住的地方有偷盗现象，建议你向居住地派出所报警，寻求帮助。

Answer 3

找直接的盗窃行为人。
纵横法律网 何向前律师

Answer 4

按照目前你提供的线索没有办法维护你的权益，因为你无法提供证据这是由于物业管理疏忽照成你的衣服丢失，物业公司也没有义务对你放在公用部位的衣服进行看护（除非你出钱找人看护，或者在租赁合同中约定物业管理看护）。如果你承租的房子正对着阳台我建议你安装电脑摄像头来找小偷，前提是摄像头必须安装在你家里面（否则又肉包子打狗了），如果是外面的来人可以找物业公司索赔因为物业公司没有尽到管理责任，如果是和你一样的承租人拿的可以报警请警察来处理。给你最后建议，不要将所有的东西放在你所不能看护的地方，例如拖鞋放在门外。

追问

可以跟物业说提前终止合同吗?压金还有得拿吗?我跟他们反应完全没人理,只是口头上应付下。

追答

可以和物业公司终止合同，前提是按照合同相关条款进行赔偿后退租，押金一般没有了。你和他们反映的事因为你提供不出证据所以没人理你，只能自认倒霉了。他们还是有同情心的还听你反映，如果是我估计不会理你的。建议 ：在租房子时不要只考虑租金，相关的条件才是关键，例如物业管理严格与否，该小区人员素质与否，环境等等，关键是素质。