Question

二手房买卖，各种税费问题

我准备买2手房，中介可以给做低评，做完低评契税按几个点交，1%还是3%，还有土地出让金1%是不是可以不交了，房子的公产房，我已经替房主交完买产权的钱。

Answer 1

您好，购买满二年的普通住宅，增值税可免征。购房发票就是原业主购房时开具的全款发票，没有购房发票可以不提供发票的。

购买房产不满二年的普通住宅计征方法：成交价÷（1+5%）×5.6%

购买满二年的非普通住宅，如果提供上手发票可差额征收：

（成交价－上手发票价） ÷（1+5%）×5.6%

购买满二年的非普通住宅，如果不提供发票：

成交价÷（1+5%）×5.6%

购买不满二年的非普通住宅： 成交价÷（1+5%）×5.6%

Answer 2

二手房税费种类
契税
　　符合住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上、单套建筑面积在140（含）平方米以下（在120平方米基础上上浮16.7％）、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下等三个条件的，视为普通住宅，征收房屋成交价的1.5%的契税。反之则按3%。
印花税
　　买卖双方各缴纳房价款的0.05%。
营业税
　　购买时间在两年内的房屋需缴纳的营业税为：成交价×5%；两年后普通住宅不征收营业税，高档住宅征收买卖差价5%的营业税。
城建税
　　营业税的7%；教育费附加税；营业税的3%。
个人所得税
　　普通住宅2年之内：{售房收入－购房总额－( 营业税+城建税+教育费附加税+印花税)}×20％；2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入－购房总额－印花税)×20％。出售公房：5年之内，(售房收入－经济房价款－土地出让金－合理费用)×20％，其中经济房价款＝建筑面积×4000元／平方米，土地出让金＝1560元／平方米×1％×建筑面积。5年以上普通住宅免交。
　　北京市二手房[1]交易中涉及到的税费共有八种： 　　①印花税（包括交易印花税、房产证印花税） 　　②契税 　　③营业税 　　④城市建设维护税、教育费附加 　　⑤个人所得税 　　⑥土地增值税 　　⑦土地出让金 　　⑧综合地价款
北京市二手房交易税费判断三步走
　　第一步：首先看房屋属性，包括已购公房、二手商品房、经济适用房、央产房、回迁房 　　第二步：看房产证年限，是否超过5年； 　　第三步：看面积、单价、容积率，判断是否是普通住宅、面积是否超标。 　　北京市二手房交易各个税种的详解
印花税
　　A、税种解析：印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税，这里特指交易印花税 　　B、征税对象：经济合同、产权转移书据、营业账簿、权利、许可证照和经财政部确定征税的其他凭证 　　C、纳税人：买卖双方 　　D、税率：0.05% 　　E、征收范围：所有二手房交易 　　F、缴纳印花税的计算方式及案例 　　案例：高先生购买了一套李阿姨的二手房，总价为50万元，高先生及李阿姨需要分别缴纳印 　　花税250元（500000×0.05%=250） 　　★房产证印花税：每证5元；属于市局房屋并已取得土地证的，房产证、土地证各5元印花税共计10元；属于贷款客户需支付他项权利证印花5元。
契税
　　A、税种解析：契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。 　　B、征税对象：发生使用权转移的土地和发生所有权转移的房屋 　　C、纳税人：买方 　　D、税率：3% 　　E、契税优惠政策 　　（1）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，其成交价 　　格没有超出土地、房屋补偿费、安置补助费的部分，免征契税；（比如拆迁户可免契税） 　　（2）城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税； 　　（3）个人购买自用普通商品住房减半征收契税； 　　（4）居民上市出售已购公有住房前后一年内新购各类商品房，按新购商品房与出售已购公房 　　成交价的差额计征契税； 　　（5）房屋交换价格相等的，免征契税；交换价格不相等的，由多交付方缴纳款； 　　（6）按《继承法》规定的法定继承人继承房屋权属，免征契税 　　（7）对于夫妻离婚，因财产分割涉及房屋所有权证变更登记，免征契税 。
营业税
　　1、税种解析：营业税是对有偿提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人,就其营业收入额征收的一种 税。 　　2、征税对象：提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的营业额。 　　3、纳税人：卖方 　　4、税率：5%
个人所得税
　　1、税种解析：个人所得税是对个人(自然人)取得的各项应税所得征收的一种税，房屋出售所得也是应税所得之一 　　2、征税对象：财产转让所得 　　3、纳税人：卖方 　　4、税率：成交价的1%或差额的20% 　　5、优惠政策： 　　（1）对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税 　　（2）对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所 　　缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额 　　的关系，全部或部分退还纳税保证金
土地增值税
　　1、税种解析：土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物而就其增值部分征收的一种税 　　2、征收对象：增值部分 　　3、纳税人：卖方 　　4、税率：1%或减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收 　　5、优惠政策： 　　（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除金额20% 免征 　　（2）个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满 　　5年（含）以上，免征；满3年（含）未满5年，减半征收；未满3年，按规定计征 　　（3）对个人拥有的普通住宅，在转让时免征土地增值税 　　（4）对个人之间互换居住住房的，经税务机关核准，可以免征土地增值税 　　（5）将房屋产权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，免征土地增值税
土地出让金
　　1、税种解析：国家作为土地所有者将其一定年限的国有土地 使用权出让给受让人，并向受 　　让人收取的土地使用权价格。是政府要收取的土地收益(地租)，即土地所有者出让土地使 　　用权的交易价款。 　　2、征收对象：再上市获得土地使用权的已购公房 　　3、纳税人： 　　——买方（无论是成本价，还是优惠价或标准价，买方都需要 按照1560×建筑面积×1%缴纳土地出让金）； 　　——卖方（所出售的房屋是当初卖方以优惠价或标准价购买的，由卖方另外向原单位按1560×建筑面积×6%支付土地出让金） 　　4、征收办法：成本价按1560×建筑面积×1%缴纳；优惠价或标准价按1560×建筑面积×6%缴纳 　　5、征收范围：已购公房（再上市的已购公房转手后，性质变为商品房）
综合地价款
　　1、税种解析：国家为照顾中低收入居民购房而实施优惠措施，建造 经济适用房所用的土地 　　是国家以划拨方式无偿给开发商使用的，与已购公房所缴纳的土地出让金的性质相同 　　2、征收对象：再上市交易经济适用房 　　3、纳税人：卖方 　　4、税率：成交价的10% 　　5、征收范围：再上市交易的5年以上（以产权证或完税证明准）、并以市场价出售的经济适用房

　　二手房[2]个税就是二手房个人所得税，是指在二手房交易中，税务部门向卖方征收交易所产生的差价获得的收入。比如，房子的原价是10万，卖方以12万的价格卖给买方，则要从这两万差价中征受一部分作为税收。表面上看，征收个人所得税是为了限制卖方，抑制房地产产业过热。但是，卖方会把征收的这一部分税收加在买方身上，使交易成本增加，从而使房价更贵。

　　交易手续费[3]： 2.5元/平方米×建筑面积 ； 　　合同印花税： 房屋成交总额×0.05%； 　　营 业 税： 普通住宅 5年内：房屋成交总额×5.55% ；5年或5年以上：免征 ； 　　非普通住宅 5年内：房屋成交总额×5.55% 5年或5年以上：差额 ×5.55% ； 　　个人所得税： 普通住宅房屋成交总额的1%或利润部分×20％； 　　非普通住宅 房屋成交总额的2%或利润部分×20％； 　　土地增值税：普通住宅免征，非普通住宅3年内：房屋成交总额×0.5% ，3年至5年：房屋成交总额×0.25% 5年或5年以上：免征； 　　买卖合同公证费：（买卖合同需要公证时才须缴纳） 房屋成交总额×0.3%； 　　契税是应由买方交纳的，交税比例是： 1、普通住宅应该交纳成交价或是评估价的1.5%的契税。2、非普通住宅应该交纳成交价或是评估价的3%的契税。

Answer 3

　　税费参考如下：
　　查档20元
　　公证费成交价*0.3%
　　营业税：成交价*5.6%
　　1、普通住宅满5年（含5年）免征。
　　2、普通住宅未满5年，全额征收。
　　3、非普通住宅满5年，差额征收。
　　4、非普通住宅未满5年，全征
　　个人所得税：成交价*1%
　　1、普通住宅满5年（含5年），且为卖方家庭唯一住房，免征。
　　2、非住宅（无年限制）按成交价的1%征收。
　　3、转让受赠住房一律按差额的20%征收。
　　4、直系赠与，看老证，满5年免征。
　　契税：
　　1、成交价*1%，90平方米以下的普通住宅，若买方不是唯一住房的按成交价3%征收。
　　2、成交价*1.5%，90平方米以上，144平方米以下普通住宅，若查实买方不是唯一住房的按成交价3%征收。
　　3、成交价*3%，（144平米以上含144平米）
　　土地收益金：
　　成交价*0.5%，房改房征收。
　　土地增值税：
　　1、成交价*1%，住宅免征。
　　2、非住宅，全征（无年限制）、 “增值额”*30%征收。
　　印花税：成交价*0.05%
　　1、住宅类，暂免。
　　2、赠与，非住宅，征收（双方各0.05%）。
　　转让手续费：
　　1、面积*2.5元/平方米，已购公房（房改房、直管公房、安居房、经济适用房、集资建房）。
　　2、面积*6元/平方米，商品房。
　　3、面积*8元/平方米，别墅及非住宅。
　　产权转移登记费：
　　1、80元/本，住宅及配套车库
　　2、550元/本，非住宅及不配套车库。
　　3、10元/本，共有权证。
　　贴花税：5元/件。
　　比如房价40万剩5.6%=22400.00元这样计算。

Answer 4

需要缴纳的税费：

一般的情况二手房交易需要交纳的税费如下：
一、 买房人应缴纳税费：
1、 契税：房款的1.5% （面积在144平米以上的需要缴纳3%，面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%）
2、 交易费：3元/平方米
3、 测绘费：按各区具体规定
4、 权属登记费及取证费：一般情况是在200元内。
二、 卖房人应缴纳税费：
1、 交易费：3元/平方米
2、 营业税：差价*5.5%(房产证未满5年的)
3、 个人所得税:房产交易盈利部分的20%或者房款的1%（房产证满5年并且是唯一住房的可以免除）

Answer 5

契税是有3个缴纳标准的：3%、1.5%、1%，缴纳条件分别是：
1、购买的房产超过144平米的需要缴纳的契税是：房款的3%；
2、购买的房产不超过144平米的需要缴纳的契税是：房款的1.5%；
3、在首套房的情况下，购买的房产不超过90平米的需要缴纳的契税是：房款的1%；
如果没有办理土地证的话，那么土地出让金就必须要缴纳。只有房产的产权没有土地的产权这样的住宅严格意义来说是不可以进行买卖的，需要补地价之后才可以交易。