Question

买了二手房，原房客不搬，怎么办？

我正在买房，税费已经交了，下礼拜房贷批下来就能过户，同时我支付贷款以外的一百多万余款给中介，再由中介转交上家。
合同上写的是银行贷款付给上家后3天内房屋要交接（就是估计还有10天要交房）。中介会留2万尾款，等我们交接完签了房屋交接书，再交给上家。
现在的麻烦是原来的房子出租的，租客2月底就到期了，原房东也很早就让他们搬走了。本来3/2上家就要和租客结算清楚，然后交房给我们的。但是租客没有走的意向，3/2 第一次联系我说房子能不能继续借给他们，我没同意。按现在的情况，租客不可能10天内搬走，那交房日期肯定会延期。另外还有租客继续赖着不走的可能。

问题1，如果房屋产权移交给我了以后，租客还是赖着，那是不是就是上家违约了？我的理解是房子里还有人住，就不能算交接完成。但是合同里只写了装修什么，没写租客的事。另外合同里写了该房屋没有任何权利瑕疵，那交房的时候有人还在里面，算居住权没有移交么？我没法住进去啊。

问题2，过户后，如果租客赖着，要赶他们走，是我出面，还是原房东出面。
过户以后，房子就是我的了。而租客和原房东合同到期，他们是不是就没有关系了？

问题3，再恶意地想下，如果租客不搬，上家趁租客不在家的时候交房给我，我签了房屋交接书，那之后租客回来了，我该怎么办？或者是上家在过户前，马上再和租客签租赁协议，或者和我们说租客还没到期，那租客是不是就能继续住下去了？

问题4，下个礼拜要过户和付余款了，现在这种情况，我要怎么做来保证自己的权益？（和气生财，不到最后一步，我不想和租客闹僵，总觉得让租客走应该是原房东的责任。）我想宽限点租客搬走的时间，4/1交房，之后租客还没走，我就收原房东每天200元租金，从中介留着的2万元里扣。超过的天数多了，我再找上家按合同违约金索赔，同时再自己出面让租客走。
还有就是合同上，我的钱应该都在过户前都交给中介，除2万尾款留在中介那，其余由中介转交上家。那我如果担心租客赖着不走，想多压点尾款来让上家积极点收房，和上家及中介口头谈好或我单方面决定，再多留点尾款在中介或我自己手里，这个算我违约么？

Answer 1

首先，房地产管理条例中关于房屋买卖涉及到已经出租的情况有明确规定，房东须在租约到期前1-3个月告知承租方，并且承租方原则上优先享有房屋续租的权利（不管房屋过户与否）。这是首先明确的问题，房东是否告知租客，是否对你进行了告知？按你描述的情况多半是没有。那么房客不搬，房屋不能正常交接以及过户，那么应在中介合同上注明违约责任，原房东如不能在约定时间内交付房屋，那么应付违约金，金额按日计算，具体双方协商。让房东去和租客协商，本来就是房东之前工作没做到位。至于问题三，租客既然找到你，就应该直到房子已经过户给你，租客不可能傻到再去找原房东租房吧。

Answer 2

可以跟房东谈谈，看房东的态度决定，然后在与租客谈谈，在咨询下律师，毕竟你需要一些细节说给律师好有对应的方法

Answer 3

上家不迁户口惹麻烦，可以强制迁出吗？拒不迁出风险你担不起

Answer 4

这个应该是属于上个房东的问题，我租房就有碰到 房东会提前讲说要卖合同没到期也是原房东解决赔偿搬走 你也可以咨询中介，房东委托他们应该要全全解决协商来着

Answer 5

应该先去找个律师咨询，然后在找房东，以免引起不必要的麻烦。